【재결요지】 피청구인의 민원사무처리대장, 민원사무처리대장(2차)을 볼 때 피청구인이 청구인의 부동산중개사무소 개설등록신청을 포함하여 청구외인들의 신청을 접수순에 따라 순차적으로 그 등록여부를 판단한 것으로 나타나므로 피청구인이 불합리하거나 부당하게 처리하였다고 보기 어렵고, 또한 제2종 근린생활시설인 사건 건물에 부동산중개사무소 용도에 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상이 되는 부분에 대하여 한 피청구인의 이 사건 처분은 재량권의 일탈 남용이라고 보기 어려우므로 적법한 처분이라 할 것이다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 7. 24. 청구인에 대하여 한 부동산중개사무소개설등록불가처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 부산광역시○구 ○○동 898-9번지 ○○○○캐슬카이저상가(이하 “사건 건물”이라 한다)내 사무실을 임차한 자로서 사건건물 내 부동산중개사무소를 개설하고자 2012. 7. 2. 피청구인에게 부동산중개사무소 개설등록 신청하였으나, 피청구인은 2012. 7. 11. 청구인에게 건축법시행령 제3조의4 별표1 바목 규정(500㎡미만) 및 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법 시행령 제13조 사무실 미확보로 개설등록이 불가하다고 통보하였으며, 청구인이 다시 2012. 7. 23(18:26) 피청구인에게 부동산중개사무소 개설등록 신청을 하자, 피청구인은 2012. 7. 24. 청구인에 대하여 건축법시행령 제3조의4 별표1 바목 규정(500㎡미만) 및 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법 시행령 제13조 사무실 미확보를 이유로 부동산중개사무소 개설등록 불가처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장 요지
이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 청구인은 공인중개사로 사건 건물에 상가를 임차하여 피청구인에게 중개사무소 개설신고를 한 자이며 사건 건물은 화명동 재개발사업의 일환으로 화명주공아파트 재건축조합이 재건축한 지하1층 지상3층 상가건물이다.
나. 공인중개사업은 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에 의하여 부동산중개사무소 개설신고를 하고 중개사무소등록증을 교부받아야 하며, 중개사무소 개설등록기준은 [건축물대장에 기재된 건물(준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 기재되기 전의 건물을 포함한다. 이하 같다)에 중개사무소를 확보할 것] 확보된 건물이 건축물대장은 없더라도 준공검사는 나야 개설등록을 할 수 있도록 규정되어 있다.
다. 건축법 제19조에 의한 용도별 건축물의 종류는 동법시행규칙 별표1제4조 바에 의하여 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로 같은 건축물에 해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것으로 되어 바닥면적의 합계가 500제곱미터로 제한되었으나, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에는 아무런 제한 규정이 없다.
라. 사건 건물의 준공검사허가는 2012. 6. 25. 예정되어 있었으나, 대법원의 2012. 6. 7 관리처분계획 집행정지처분이 인용되면서, 일간신문들마다 언제 준공검사가 이루어질지 모른다는 기사가 대대적으로 보도되었고, 청구인은 피청구인에게 계속 준공검사가 언제 날지 알아보며 기다리던 중 2012. 6. 27. 오전에 문의 전화를 하자 2012. 6. 27. 오후에 준공이 날 가능성이 많다는 답변을 들었다.
마. 건축법시행규칙 별표 제4조가 이미 부여된 국민의 기득권을 침해할 소지가 있다면 관할 관청은 기득권이 침해되지 않도록 최소한의 예견이 가능토록 조치가 필요함에도 사전 고지 없이 2012. 6. 27. 당일 오후 5시경 준공허가가 날지 모른다는 애매한 답변을 한 후 기습적으로 준공허가를 하였다.
바. 행정청이 국민들에게 인ㆍ허가 등 행정행위를 함에 있어 정보를 충분히 공개하고 일반국민들이 그 정보를 습득하여 그에 따른 신고, 인ㆍ허가를 할 수 있도록 하여야 함에도 피청구인은 위와 같은 행정절차를 거치지 않고 갑작스럽게 준공허가를 하고 신고서 접수를 거부하여 청구인의 신고기회를 박탈한 위법이 있다.
사. 준공정보를 사전에 감지한 청구인 외 9명은 2012. 6. 27. 오전 11시부터 부동산중개사무소 개설ㆍ이전신고서를 접수하였고 오전 11시20분경 선착순 9명을 마지막으로 바닥면적의 합계 500미터에 다 달했다는 이유로 청구인의 신고서 접수자체를 거부하였으며, 청구외인들로부터는 미비된 신고서를 접수받아 추후 보완토록 하였으나, 미비서류를 보완하기 위하여 줄을 조금 늦게 선 청구인의 이익은 침해하였다.
아. 피청구인은 2012. 6. 27. 바닥면적의 합계 500제곱미터에 다달았다는 이유로 신고서 접수자체를 거부하다가 담당자가 계산해보니 500제곱미터에 이르지 않는다는 이유로 2012. 6. 28. 청구외인 2명에게 부동산중개사무소 개설ㆍ이전신고서를 접수받는 등 행정에 일괄성과 형평성이 결여된 신의칙 위반행위를 하였다.
자. 건축법시행규칙 별표1 제4조바목에 규정된 것은 점포의 숫자에 관계없이 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것에 한하므로 한사람이 바닥면적의 합계를 499제곱미터로 먼저 신청한다면 이것 역시 중개사무소등록증을 교부하여야 하므로 보편적인 타당성이 결여되어 있고, 그 한사람은 등록을 한 후 등록을 받지 못한 제3자에게 분할하여 매매하거나 임대를 할 수 있으므로 형평성에 맞지 않은 빈익빈 부익부의 구조다.
차. 준공허가가 날 것이라는 정보를 먼저 안 청구외인들에게 신청한대로 중개사무소등록증이 발급된다면 기준적인 평수 이상을 받은 특정인들에게 이익이 돌아가 제3자에게 이를 판매하거나 임대할 것이 뻔하여 청구인의 이득을 침해하는 것이 된다.
카. 기존 9명에 대한 중개업등록증발급은 어쩔수 없더라도 합계 바닥면적의 증가로 인한 신고 및 추가발급에 대하여는 청구인의 청구를 받아 공평하고 타당한 방법에 의하여 추가발급하여야 한다.
타. 피청구인은 2012. 7. 21. 최종 등록 신청한 16명 중 9명에 대하여 각 3.3㎡씩을 배분하여 등록증을 발급하겠다고 약속하여 16명이 공평하게 추첨하여 9명이 2012. 7. 23 신고를 하였는데, 피청구인은 약속을 번복하여 통지나 협의 없이 2012. 7. 24. 청구인에 대하여 이 사건 처분한 것은 위법한 행위로 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장 요지
피청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 청구인은 2012. 7. 2. ○○동 롯데캐슬카이저상가에 부동산중개사무소 개설등록신청서를 피청구인에게 제출하였고, 피청구인은 6. 27. ~ 7. 2. 기간동안 청구인을 포함한 28건의 중개사무소 개설등록 및 이전신청서를 접수하였다.
나. 피청구인은 청구인에게 2012. 7. 4. 1차 처리기간 연장통지를 하였으며, 이후 관련법령인 「건축법시행령」 제3조의 4 별표1제4호 바목의 바닥면적해석에 대한 법적 검토를 위하여 2012. 7. 5. 국토해양부에 질의 후, 2012. 7. 6. 청구인에게 2차 처리기간 연장통지를 하였다.
다. 피청구인은 2012. 7. 11. 민원서류 접수순으로 9명을 수리등록하고, 청구인을 포함한 19명에게 부동산중개사무소 개설등록 및 이전신고 불가통보를 하였다.
라. 피청구인은 2012. 7. 20 국토해양부회신(건축법시행령 별표1 제4호 제2종근린생활시설 바목 규정 바닥면적의 합계가 500제곱미터에서 바닥면적의 합계에서 지하주차장면적이 제외된다는 회신)을 접수하였고, 2012. 7. 24. 당초 민원서류 접수순서에 따라 바닥면적의 합계 500제곱미터미만의 범위에 포함되는 후순위 3명까지 개설 및 이전등록신청을 수리하였다.
마. 2012. 7. 23. 청구인을 포함한 9명의 공인중개사들은 부동산중개사무소 개설등록 및 이전신고를 재 접수하였다. 이에 피청구인은 2012. 7. 24. 잔여면적 29.7㎡에 대하여 재접수 순번에 따라 3명에 대하여 등록ㆍ수리하고, 청구인에 대하여는 「건축법시행령」 제3조의 4 별표1 4호 바목 규정(500㎡미만) 및 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법 시행령 제13조 사무실미확보로 개설등록이 불가함을 통보하였다.
바. 청구인은 「건축법」 제19조에 의한 용도별 건축물의 종류는 같은 법 시행규칙 별표1제4조 바에 의하여 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로 같은 건축물에 해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것으로 되어 바닥면적의 합계가 500제곱미터로 제한되었으나, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에는 아무런 제한 규정이 없다고 주장하고 있으나,
사. 청구인이 중개사무소 개설등록 신청한 사건 건물은 2012. 6. 27. 제2종 근린생활시설로 준공 인가된 건물로 중개사무소가 건축법령상 건축물의 용도가 제2종 근린생활시설, 일반업무시설, 판매시설인 건축물에 사용권을 확보하였을 경우 개설등록이 가능하나, 청구인은 용도가 제2종 근린생활시설인 건축물에 사용권을 확보함으로써 「건축법시행령」 제3조의4 및 별표 1 제4호바목에 따라 바닥면적의 합계가 500㎡를 초과하여 사무소 미확보로 이 사건 처분을 하게 된 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없으므로 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제9조제1항 및 제3항
○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」제13조제1항
○「건축법 시행령」〔별표1〕제4호바목
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서, 보충서면답변서, 청구인의 부동산임차계약서, 준공인가신청서(제3쪽), 부동산중개사무소 개설등록신청서(2012. 7. 2 접수), 민원서류접수대장, 처리기간연장 통지서(2012. 7. 4), 부동산중개사무소 개설등록에 대한 질의서, 처리기간연장 통지서(2012. 7. 6), 부동산중개사무소 개설등록 신청서 처리결과 알림(2012. 7. 11), 국토해양부장관의 질의회신서, 부동산중개사무소 개설등록신청서(2012. 7. 23), 민원서류접수대장(2차), 부동산중개사무소 개설등록 신청서 처리결과 알림 등 각종 증거자료를 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인은 사건 건물 내 102호를 임대하여 2012. 7. 2. 피청구인에게 부동산중개사무소 개설등록신청을 하였고, 피청구인은 2012. 7. 4. 청구인에게 관련부서 협의 지연을 이유로 처리기간 연장 통보를 하였다.
(나) 피청구인은 2012. 7. 5. 국토해양부장관과 부산광역시장에게 건축법시행령 〔별표1〕제4호바목의 제2종근린생활시설에 해당하는 바닥면적의 합계에 층별 공유면적 아니면 지하주차장 등 전체 공유면적을 포함하는 지 여부에 대한 질의를 한 후, 청구인에게 2012. 7. 6. 법령해석상의 문제로 다시 처리기한 연장한다는 통보를 하였고, 2012. 7. 11. 청구인에게 건축법시행령 제3조의4 별표1 4호 바목 규정(500㎡미만) 및 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법 시행령 제13조 사무실 미확보로 개설등록이 불가하다고 알렸다.
(다) 청구인은 2012. 7. 23. 18:26 피청구인에게 부동산중개사무소 개설등록신청을 다시 하였고, 2012. 7. 24. 피청구인은 청구인에게 이 사건 처분을 하였다.
(2) 살피건대, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제9조제1항에 “중개업을 영위하려는 자는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다”고 규정되어 있고, 같은 법 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조제1항에 “공인중개사사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우 가. 법 제34조제1항의 규정에 따른 실무교육을 받을 것, 나. 건축물대장(「건축법」 제20조제4항에 따른 가설건축물대장은 제외한다. 이하 같다)에 기재된 건물(준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 기재되기 전의 건물을 포함한다. 이하 같다)에 중개사무소를 확보(소유ㆍ전세ㆍ임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다)할 것”이라고 규정되어 있는 바,
(가) 청구인은 청구외 기존 9명에 대한 중개업등록은 어쩔 수 없더라도 합계 바닥면적의 증가로 인한 신고 및 추가발급에 대하여는 청구인의 청구를 받아 공평하고 타당한 방법에 의하여 추가 발급하여야 한다고 주장하나, 피청구인의 민원사무처리대장, 민원사무처리대장(2차)을 볼 때 피청구인이 청구인의 부동산중개사무소 개설등록신청을 포함하여 청구외인들의 신청을 접수순에 따라 순차적으로 그 등록여부를 판단한 것으로 나타나므로 피청구인이 불합리하거나 부당하게 처리하였다고 보기 어렵다.
(나) 또한 청구인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에는 아무런 제한 규정이 없으므로 이 사건 처분이 부적법하다고 주장하나, 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서를 볼 때 청구인이 이 사건 건물 내 상가를 임차하여 부동산중개사무소 개설등록 신청하였고, 피청구인의 보충답변서 준공인가신청서(제3쪽)에 이 사건 건물이 제2종 근린생활시설로 나타나 있으며, 이에 대한 청구인과 피청구인의 다툼은 없다. 따라서 인ㆍ허가ㆍ승인권자인 피청구인은 청구인의 부동산중개사무소 등록 신청 시 부동산중개사무소 등록 신청요건 뿐만 아니라, 동시에 다른 법률에 저촉되는 지 여부도 검토하여 청구인의 다른 법률 저촉으로 인한 경제적ㆍ시간적 손실을 예방할 의무가 있다 할 것이므로「건축법시행령」[별표1] 용도별 건축물의 종류 제4호 제2종 근린생활시설 바목에 “금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것”으로 규정되어 있으므로 이 또한 적법여부를 판단하여 준수하여야 할 것인바, 제2종 근린생활시설인 사건 건물에 부동산중개사무소 용도에 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상이 되는 부분에 대하여 한 피청구인의 이 사건 처분은 재량권의 일탈 남용이라고 보기 어려우므로 적법한 처분이라 할 것이다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
